Сочи стал городом, где наблюдается наиболее фантастический для всей России рост цен на недвижимость. В некоторых объектах стоимость квадратного метра уже измеряется миллионами рублей. С чем связан столь значительный спрос на сочинское жилье, какие опасности подстерегают покупателей и когда рост цен наконец остановится?
В первом полугодии стоимость квадратного метра первичного жилья в Сочи выросла на 38% – это самое значительное подорожание новостроек среди крупных российских городов, выяснил федеральный портал «Мир квартир». «Рынок новостроек Сочи ждет жесточайший дефицит. Застройщики сообразили: какие бы они цены ни выставили, покупатели все сметут. И оказались правы: в отделы продаж выстроились очереди, и цены поднимают даже на забронированные квартиры», – отмечают его аналитики.
«Нерезиновый» курорт
Местные специалисты также говорят о резком скачке цен. Стоимость жилья в Сочи, соответствующего всем требованиям законодательства, уже можно сравнивать с объектами в центре Москвы – в среднем она начинается от 350-400 тысяч рублей за квадратный метр, говорит эксперт агентства недвижимости «Семья» Александра Мосейкина. По ее словам, рост цен обусловлен дефицитом предложения на рынке, небольшим объемом строящегося жилья и нехваткой земли под многоквартирную комплексную застройку. Спрос же остается высоким:
«Жить на побережье с отличным климатом хотят многие, а предложить сочинский рынок может мало. В сочетании с небольшим количеством законного жилья, удорожанием строительства, введением эскроу-счетов для застройщиков, которые вовлекли в отрасль банковский сектор и повысили стоимость квадратного метра, высокий спрос формирует перспективы дальнейшего роста цен в ближайшие годы».
Предпосылок для прекращения роста цен нет, добавляет Алексей Мальцев, заместитель генерального директора сочинской компании «ОНИКС-Недвижимость». Если сегодня, по его словам, минимальная стоимость квадратного метра составляет 250 тысяч рублей, то в обозримом будущем она может удвоиться.
Что же касается максимальных цен на сочинское жилье, то они просто поражают воображение. Генеральный директор группы компаний Golden Brown Group с представительством в Сочи Татьяна Бурлаковская говорит, что самые дорогие квартиры на сегодняшний день предлагаются в районе Сириус в южной части Сочи, на территории рядом с Олимпийским парком, который недавно получил статус федеральной территории – здесь цены доходят до 2,5 млн рублей за квадратный метр при среднем их уровне 600 тыс. рублей за «квадрат».
Спрос на недвижимость в Сочи, по оценке специалиста, во втором квартале вырос примерно на 35% в годовом выражении. При этом действительно ликвидных проектов по-прежнему мало, в элитном сегменте их и вовсе около десятка, а спрос на них превышает предложение.
Так дальше строить нельзя
Помимо общероссийских факторов, влияющих на стоимость жилья – прошлогодней девальвации рубля, программы льготной ипотеки, снижения ставок по банковским депозитам, подорожания стройматериалов и т. д., в Сочи этому способствует ряд специфических причин. Главная из них – введение моратория на строительство многоквартирного жилья сроком на два года, начиная с 1 июля. Это означает, что разрыв между спросом и предложением будет лишь усугубляться.
О столь радикальных мерах власти города объявили в начале марта, связав это с необходимостью разработки нового генплана города. Как пояснял тогда первый заместитель главы местной администрации Денис Юрковский, за последние десять лет в Сочи было построено 4,5 млн квадратных метров жилья, однако за этой строительной гонкой не успевали темпы развития социальной инфраструктуры: детских садов, школ и медицинских учреждений. Для восполнения дефицита только объектов образования при существующей динамике строительства жилья потребовалось бы 25 лет.
Любопытно, что предыдущий генплан Сочи принимали не так уж давно – в июле 2009 года, вскоре после того, как главный российский курорт получил право на проведение зимней Олимпиады 2014 года. Как утверждал тогдашний мэр Анатолий Пахомов, документ сроком до 2032 года должен был ликвидировать проблему хаотичной застройки Сочи в постсоветский период – предполагалось ввести регламенты высотности и плотности застройки, определить «красные линии», запретить возведение высотных зданий возле моря и в горах, портящих виды, и т. д. Реализация генплана образца 2009 года была разделена на два неравных периода – доолимпийский и послеолимпийский.
И если за пять лет до Олимпиады в Сочи действительно появилось много новых современных объектов, соответствующих передовым трендам в курортном градостроительстве, то затем контроль над девелоперами властями города был фактически утрачен.
Основная проблема заключается в хроническом дефиците земель под комплексную застройку. Это вынуждало предприимчивых сочинцев выдумывать схемы по использованию для многоквартирного строительства участков, предназначенных для индивидуальных домов, земель другого назначения или общественных пространств. В эти схемы оказались быстро вовлечены кубанские суды, поскольку девелоперы пытались максимально перестраховаться, чтобы их объекты не были признаны самовольными постройками, подлежащими сносу. Доходило до абсурда: рассказывают, например, что один уважаемый гражданин умудрился построить высотку на месте детской площадки, заручившись решением суда, что у него нет других возможностей реализовать свое конституционное право на жилье.
Первый сигнал о том, что этот самодеятельный строительный бум пора прекращать, прозвучал в апреле 2018 года. Тогда правоохранители возбудили серию уголовных дел против сочинских чиновников по подозрению в крупных махинациях в строительном комплексе. Этому предшествовали десятки акций обманутых дольщиков и множество скандалов, связанных с точечной застройкой, из-за которой во многих районах курорта буквально не осталось живого места. Губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев тогда дал понять, что для него не стали новостью задержания сочинских чиновников. «Не раз призывал коллег перестать потворствовать "самостройщикам" и тем, кто пытается обмануть дольщиков», – прокомментировал он «сочинское дело» на своей странице в Twitter.
За последние два-три года рынок жилья в Сочи стал более прозрачным, отмечают местные специалисты. По словам Александры Мосейкиной, до 2018 года предложение сочинского жилья на 90% состояло из многоквартирных домов, построенных на земле ИЖС, что сопровождалось массой рисков. Сейчас, считает эксперт, у покупателя появился выбор и возможность изучить документы на объект, понять, какие риски он в себе несет. Тем не менее по-прежнему рекламируется большое количество жилых комплексов, построенных по типичным сочинским схемам, с туманными перспективами на следующие 5-10 лет.
«К сожалению, в Сочи всё еще хватает компаний, строящих и продающих незаконно построенные объекты, предоставляющих сервис низкого качества и неготовых работать в рамках закона. Однако в последние годы власти провели огромный объем работы по очищению рынка недвижимости от недобросовестных игроков», – соглашается Татьяна Бурлаковская. По ее словам, в Сочи уже планируют работать как минимум две крупные строительные компании, а по мере повышения прозрачности рынка недвижимости на него будут выходить и другие федеральные застройщики, реализующие проекты с продуманной концепцией и архитектурой, с привлечением именитых специалистов. Однако пока в Сочи таких жилых комплексов единицы.
Инвестиция для внуков
Жилье в Сочи всегда было привлекательным не только для тех, кто хотел бы жить у моря, но и для желающих заработать на постоянном росте его стоимости. Однако сейчас, считают многие эксперты, сделать это будет не так-то просто, даже несмотря на галопирующие цены.
Сегодня момент для инвестирования в первичную жилую недвижимость в Сочи серьезно упущен, уверен председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. Это, по его мнению, связано в первую очередь именно с бурным ростом цен квадратного метра в новостройках, который за последний год превысил 100%.
В результате, если еще год назад можно было рассчитывать на покупку однокомнатной квартиры в строящемся доме с бюджетом 5 млн рублей, то теперь на эти деньги не удастся приобрести и небольшую студию.
Кроме того, указывает Панов, доступность строящегося жилья в Сочи снижается после корректировки условий программы льготной ипотеки. С июля лимит максимальной суммы кредита снижен с 12 до 3 млн рублей, что при условии первоначального взноса 20% фактически «обнулило» количество доступных по условиям программы квартир.
Александр Дужников, сооснователь федерального портала недвижимости Move.ru и холдинга A3F Group, также скептически относится к перспективам инвестиций в сочинскую недвижимость. По его словам, пандемия и закрытые границы еще сильнее перегрели рынок жилья на курорте, так что в нынешних условиях ажиотажного спроса и при стабильной стоимости квадратного метра его окупаемость составит 20-25 лет. Это несколько ниже, чем в Москве – 18-22 года, добавляет специалист. Сейчас, по его мнению, наиболее удачным выглядит выбор новостроек на этапе котлована, а в дальнейшем, в случае принятия удачного генплана, сочинский рынок сможет постепенно избавиться от ажиотажного спроса.
Сочинские эксперты, разумеется, настаивают, что недвижимость на курорте номер один неизменно привлекательна для инвесторов, но и они предупреждают о необходимости очень внимательно подходить к выбору объектов.
«Моя рекомендация покупателям – обращать внимание на то, какие выданы разрешения на строительство объекта, – говорит Александра Мосейкина. – Если вы видите, что разрешено строительство дома на одну семью на земле ИЖС, при этом вам предлагают купить в этом объекте отдельную квартиру по предварительному договору – это повод проконсультироваться с юристом и, возможно, отказаться от такой покупки. К тому же важно понимать, что такие объекты не обязательно стоят дешево по отношению к рынку».
Оптимальным вариантом вложений сейчас является приобретение квартиры на раннем этапе в строящемся качественном жилом комплексе, с тем чтобы выйти из этой инвестиции в момент сдачи объекта, считает сочинский эксперт по недвижимости Кирилл Флутков. Если же речь идет о долгих инвестициях, то, по его словам, нужно искать объект, пригодный для сдачи в аренду. В этом случае можно вкладываться в уже готовое жилье с управлением: такие объекты в любом случае будут дорожать и в моменте приносить доход.