Ипотека — непростой и длительный проект. Если допустить серьёзные ошибки в самом его начале, можно утратить средства, а время от времени и жильё. Разбираемся, что не надо созодать будущим ипотечникам.
1. Брать потребительский кредит на начальный взнос
Время от времени заёмщики, которым не хватает средств на начальный взнос по ипотеке, оформляют потребительский кредит, либо кредит наличными.
«Потребительский кредит — маленький и дорогой», — гласит денежный эксперт Екатерина Голубева. Большая часть огромнейших русских банков выдают кредиты наличными в среднем под 15% годичных на срок до 5 лет. Если взять на начальный взнос 600 тыщ ₽ в кредит на 5 лет, то платить придётся по 14 тыщ ₽ за месяц, а итоговая переплата составит 256 тыщ ₽. Это нерентабельно.
Не считая того, на плечи заёмщика ляжет двойная, а то и тройная финансовая перегрузка: потребкредит, ипотека и ремонт либо облагораживание квартиры. С таковым бременем тяжело управляться.
Если заёмщику не хватает средств на начальный взнос, то наилучшим вариантом будет отложить покупку квартиры и продолжить накапливать, рекомендует финконсультант. Например, если откладывать те же 14 тыщ ₽ за месяц на вклад, то накопить 600 тыщ ₽ на 1-ый взнос получится всего за три года. Каждомесячные сбережения посодействуют также и в дисциплине: заёмщик сумеет найти, готов ли он часто заносить ипотечные платежи — и какая сумма будет ему удобна. Иной вариант — находить квартиру дешевле, на 1-ый взнос по которой уже есть скопленные средства.
«Брать кредит на начальный взнос по ипотеке — это последняя ситуация. Если человек не может накопить даже на этот взнос, то, возможно, не всякая квартира будет ему по силам — и не постоянно у него будут способности платить по такому кредиту», — рассуждает Екатерина Голубева.
2. Оформлять ипотеку с материнским капиталом, не оценив все опасности
Материнский капитал можно навести в качестве начального взноса по ипотеке либо на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту. Герой нашей статьи Александр из Санкт-Петербурга употреблял 2-ой вариант — при помощи материнского капитала погасил часть кредита на жильё. И пожалел о этом.
Александр столкнулся с 3-мя неуввязками.
-
Препядствия с рефинансированием.
Рефинансирование предполагает полное погашение кредита в первом банке. Если для покупки жилища был применен материнский капитал, то в течение полугода опосля данной сделки обладатель квартиры должен выделить ребёнку (либо детям) толики в квартире. Тогда новейший кредитор получит в залог квартиру уже с толиками малышей — банки без охоты связываются с таковыми объектами. Герою нашего текста, например, так и не удалось финансировать поновой собственный кредит.
-
Раздел ипотечной квартиры опосля развода
При использовании материнского капитала претендентами на толики в квартире стают не только лишь детки, да и оба родителя. Раздел имущества может стать сложным и долгим действием, в особенности если развод проходит не гладко. И даже супружеский контракт не сумеет отменить требований закона о выделении толикой детям в квартире, если она была куплена при помощи материнского капитала.
-
Продажа квартиры
Для реализации квартиры с материнским капиталом необходимо выполнить два условия:
1) выделить детям толики в другой недвижимости, по площади не меньше сегодняшней;
2) получить согласие органов опеки.
Не считая того, в законе о маткапитале написано, что выделяются толики на всех малышей, включая следующих. Даже если у 1-го из родителей (либо у обоих) покажутся детки в иной семье — это может стать доборной неувязкой.
Не ассоциировать ставки на ипотеку — тоже ошибка
Калькулятор Сравни.ру
3. Не иметь подушечки сохранности
Подушечка сохранности — это средства для «подстраховки», запасный фонд, который в эталоне должен покрывать 3–6 месяцев ваших каждомесячных расходов (сюда же врубаются и растраты по ипотечному кредиту). Таковая подушечка обязана быть в неизменном доступе — её недозволено держать в ценных бумагах, растрачивать либо отдавать в долг. Наилучшее пространство для запасного фонда — вклад либо накопительный счёт.
Если у человека нет подушечки сохранности, то, лишившись дохода — к примеру, из-за увольнения либо заболевания, — он не сумеет платить по кредитам. Будут набегать штрафы и пени, это приведёт к значимой переплате и испорченной кредитной истории, разъясняет Екатерина Голубева. А если заёмщик длительно не будет заносить платежи, то может лишиться квартиры, которая находится в залоге у банка.
Некие заёмщики, которые временно лишились дохода и остались без подушечки сохранности, могут взять доп кредит либо применять кредитную карту. Это ловушка, которая добавочно ухудшает ситуацию, гласит финконсультант.
4. Брать ипотеку с высочайшим каждомесячным платежом на маленький срок
Некие заёмщики берут кредит на наименьший срок, чтоб в итоге заплатить меньше процентов. Но при всем этом у их увеличивается неотклонимый каждомесячный платёж. К примеру, если взять в кредит 4 миллиона ₽ под 8% годичных на 25 лет, то переплата составит 5 260 651 ₽, а каждомесячный платёж будет 30 872 ₽. А если уменьшить срок кредита до 10 лет, то переплата будет 1 823 373 ₽ — зато любой месяц банку необходимо будет отдавать не меньше 48 531 ₽.
Ещё одна ошибка — взять в кредит очень драгоценную квартиру. Тогда даже если удлинить срок кредита, каждомесячный платёж будет очень высочайшим для заёмщика.
«Сумма платежей по всем кредитам в общей трудности обязана составлять не больше 30–40% от дохода заёмщика. Другие 60% идут на остальные растраты семьи — обычно это удобная для бюджета сумма», — гласит Екатерина Голубева. К примеру, если заработная плата заёмщика — 50 тыщ ₽, то каждомесячный платёж по ипотеке (при условии, что у него нет остальных кредитов) должен быть 20 тыщ ₽ либо меньше.
Ипотека — длительный кредит, и навечно нагружать себя очень высочайшими платежами некомпитентно. Трудно спрогнозировать, что будет с вашим доходом, скажем, через 10–20 лет. Лучше взять ипотеку с низким каждомесячным платежом и заносить больше средств в счёт преждевременного погашения, считает денежный эксперт.
Чтоб уменьшить сумму каждомесячного платежа, можно прирастить срок кредита, внести больший начальный взнос либо избрать другую квартиру — к примеру, меньше площадью либо подальше от центра.
5. Подписывать контракт купли-продажи квартиры «с улучшениями»
Если жилая недвижимость находилась в принадлежности у торговца меньше трёх лет, то ему придётся заплатить налог с её реализации (если недвижимость была куплена опосля 1 января 2016 года, то налог необходимо платить при продаже квартиры, которая была в принадлежности наименее 5 лет). Торговец может пользоваться одним из имущественных вычетов: заплатить налог с суммы «стоимость квартиры минус 1 миллион ₽».
Из-за этого некие торговцы требуют покупателей вписать в контракт полную стоимость квартиры в 1 миллион ₽, а другие средства прописать как доплату за улучшения в виде ремонта. Так они намереваются уйти от уплаты налогов: если стоимость недвижимости — 1 миллион ₽, то платить налоги не с что. За роль в таковой «сероватой» схеме торговцы могут, к примеру, давать скидку.
Налоговая ориентируется лишь на сумму приобретения, которая указана в договоре купли-продажи. Если вы возжелаете оформить налоговый вычет за покупку квартиры (13% от цены жилища, но не больше 260 тыщ ₽), то получите меньше средств. Например, если квартира по сути стоила 3,8 миллиона ₽, а в договоре указан лишь 1 миллион ₽, то заместо 260 тыщ ₽ налогового вычета вы получите 130 тыщ ₽ (1 000 000 * 13%).
Читайте по теме: 8 ошибок, которые люди совершают при покупке недвижимости
6. Наращивать кредит за счёт начального взноса
Ещё одна «сероватая» схема, которую время от времени употребляют заёмщики, — «пририсовать» начальный взнос к цены жилища. Клиент договаривается с оценщиком квартиры, чтоб тот завысил стоимость квартиры на размер нужного начального взноса. Это даёт заёмщику возможность получить больший ипотечный кредит и расплатиться с торговцем без использования личных средств, лишь за средства банка.
Таковая схема становится вероятной, если банк употребляет расчёты наличными через ячейки — виртуальный начальный взнос блокируется в банковской ячейке, содержимое которой банк не инспектирует.
Начальный взнос уменьшает сумму кредита, дозволяет понизить переплату и уменьшить каждомесячный платёж. Использовав «сероватую» схему, заёмщик наращивает стоимость кредита, и его погашение может стать сложной задачей.
«Заёмщики решают свою сиюминутную делему — «как приобрести без средств», не осознавая чертовских денежных последствий, когда они рано либо поздно сталкиваются с невыполнимостью оплачивать неподъёмный кредит», — ведает генеральный директор коллекторского агентства Денис Аксёнов.
Создатель:
Анна Левочкина