Личный опыт: как купить долю в квартире, если собственник против | новости на nalogi-vychety

Семья журналистки Ксюши Троицкой оказалась в ситуации, когда один из хозяев квартиры не воспринимал роли в её содержании и не давал согласия на продажу. Им пришлось обратиться в трибунал, чтоб признать долю сособственника незначимой. Ах так это происходило. 

Наша история

Моя свекровь — младшая из троих деток. Её семья жила в трёхкомнатной квартире. В 1972 съехала её старшая сестра, за ней брат. И свекровь осталась с родителями.

Опосля погибели мамы в 1991 году квартиру приватизировали на троих: отца, свекровь и её отпрыска (моего супруга). Остальные малыши не воспринимали роли в приватизации. В 1997 отец погиб и завещал свою часть квартиры свекрови, потому что она ухаживала за родителями. Брат и сестра отказались от наследия: они имели жильё.

Через несколько месяцев свекровь выяснила, что старшая сестра, невзирая на отказ, оформила долю в квартире. В анамнезе у неё группа по инвалидности из-за онкологии. Это отдало ей возможность пользоваться правом на неотклонимую долю в наследии. Согласно ст. 1149 ГК РФ нетрудоспособные по возрасту либо заболевания малыши получают часть имущества наследодателя независимо от того, что написано в завещании. Толика старшей сестры составила 2/27.

С 1997 свекровь не один раз обращалась к сестре с просьбой реализовать ей долю. Та отказывала либо просила 1 000 000 ₽, что превышало рыночную стоимость толики в 5 раз. С 1972 в спорной квартире она не проживала, не прописана, не платила коммунальные услуги и не приходила, в том числе к родителям.

В 2015 году супруг подарил мне часть собственной толики в квартире, сособственников сделалось четыре. В квартире никто не проживает, бремя по содержанию несём мы с супругом. Условиться с сестрой свекрови о продаже толики либо квартиры до 2019 года не удалось. Пришлось подавать в трибунал, чтоб купить её долю принудительно.

В тексте свекровь называю истцом, её сестру — ответчиком, нас с супругом — третьими лицами по делу.

Когда можно идти в трибунал 

Верховный трибунал Рф разрешил в исключительных вариантах собственникам огромных толикой выкупать долю собственников наименьших толикой. 

Чтоб купить у сособственника долю, должны совпасть три условия. 

Если у участников долевой принадлежности не вышло условиться, то согласно пт 3 статьи 252 ГК РФ заинтересованный сособственник вправе добиваться выдела в натуре собственной толики из общего имущества.

На 2/27 толики ответчика пришлось 6,2 м2 общей площади и 3,4 м2 жилой. Беря во внимание общую площадь квартиры в 62,5 м2,закон даёт право признать долю незначимой.

Выделить долю в натуре в нашем случае нереально. В квартире три комнаты: 20, 18, 9 м2: они больше площади, принадлежащей ответчику. 

Представим, ответчик заселится в комнату 9 м2. Но он вправе располагаться лишь на площади 3,4 м2, по другому нанесёт вред имуществу остальных сособственников, которые не давали согласия на его внедрение. К имуществу относятся напольное и стенные покрытия, двери, мебель и прочее. 

То же касается нежилой площади. Остаток в 2,6 м2 делится меж кухней, санузлом, кладовкой. Недозволено закрыть сособственнику доступ к туалету и кухонной плите, но запретить купаться в ванной — просто. Существовать в таковых критериях недозволено, потому выдел толики в натуре неосуществим. 

Но если изолировать жилую комнату и провести туда коммуникации, выделить её как отдельный объект права реально. Тогда совокупа критерий для ублажения иска будет потеряна. Это в главном относится к личным домам, а не к квартирам. Создать схожую перепланировку на 8 этаже многоквартирного дома фактически нереально. 

В нашем случае сособственница не имела притязаний на квартиру практически полста лет. Она не пробовала заселиться, не хранила личных вещей и не оплачивала коммунальные услуги. По словам судьи, достаточным сроком при оценке отсутствия энтузиазма считается 3 года. 

Отсутствие энтузиазма необходимо обосновать истцу. На заседание мы пригласили соседку. Она подтвердила, что не лицезрела ответчика с момента её выезда из квартиры в 1972 году. 

Истец должен обосновать, что у ответчика есть жильё в принадлежности. 

У нашей сособственницы было ещё 2 квартиры. Я заказала выписки из ЕГРН на веб-сайте «Росреестра» по известным нам адресам. Стоимость одной выписки — 250 ₽. Распечатанные документы приложила к исковому заявлению.

На собеседовании арбитр произнесла, что прикладывать выписки необязательно. Запрос на имущество ответчика трибунал делает без помощи других. Но я не рекомендую возлагать на это. На заседании выяснилось: трибунал запамятовал создать запрос, и наша выписка, приложенная к делу, сыграла главную роль в том, что заседание не перенесли за недочетом доказательств. 

Как обращаться в трибунал: пошаговая {инструкция}

Решите, желаете ли вы уладить вопросец в досудебном порядке.

Вы готовы решить вопросец без суда

  • Позвоните ответчику либо повстречайтесь с ним. Попытайтесь условиться устно.
  • Напишите ответчику письмо о намерении приобрести долю и предложите условия. Форма вольная. Отправьте заказным письмом. Выждите 10 дней: если ответчик не получил письмо, получил и не дал ответ либо дал ответ отказом, обращайтесь в трибунал. Арбитрам импонируют люди, пытающиеся решить вопросец без помощи других.

Вы имеете предпосылки, чтоб решать вопросец лишь в суде

Информация о неотклонимом досудебном урегулировании отсутствует в статье 252 ГК РФ — главный статье, на которую опираются дела о принудительном выкупе. Ответчик не сумеет апеллировать к этому факту, потому подавайте в трибунал потаенно, если считаете необходимым.

Мы не прибегали к досудебному урегулированию по нескольким причинам.

В крайнем разговоре ответчик обещала подарить долю третьему лицу, чтоб создать жизнь истца нестерпимой. Если она передаст долю взрослому человеку, мы сменим ответчика. Это утрата времени и средств на уплату пошлины, ожидание новейшего суда. Если же она даст долю несовершеннолетнему, выкуп не состоится. Суды практически постоянно встают на сторону ребёнка в спорах с недвижимостью (аспекты таковых дел не имеют дела к теме статьи и рассматриваться не будут).

Ещё одна причина нашего молчания в том, что если б ответчик выяснила о суде заблаговременно, то могла бы испытать вселиться в спорное жильё. Чтоб обозначить своё намерение на проживание в квартире, довольно привлечь внимание соседей либо придти с участковым. Если вы не пустите сособственника в квартиру, участковый составит акт, с которым ответчик отправится в трибунал и обоснует, что желал жить на собственных метрах.

Если же ответчик попробует прорваться в квартиру опосля того, как дело наберёт ход, то это уже сыграет против него. Будет разумеется, что энтузиазм к жилью вызван фактом суда.

То, что мы не пробовали урегулировать спор умиротворенно, не воздействовало на решение суда.

Оцените стоимость жилища и вычислите стоимость толики сособственника.

Независящая оценка жилища

Обратитесь в всякую компанию, которая занимается оценкой недвижимости и выдаёт отчёты для суда. Стоимость услуги — от 4000 ₽ в регионах и от 6000 ₽ в Москве. Если попадёте на акцию, уложитесь в 2500 ₽. Срок — 4–12 дней.

Стоимость жилища по итогам оценки совпадает с рыночной либо быть может ниже.

Кадастровая стоимость

Отталкивайтесь от кадастровой цены: поглядеть её можно на веб-сайте «Росреестра» в личном кабинете. Вход через логин/пароль от «Госуслуг».

Разделите кадастровую стоимость на полное количество толикой и помножьте на долю ответчика. Это и будет компенсацией. 

Расчёт из кадастровой цены невыгоден, когда она превосходит рыночную. Вы без помощи других решаете, какой вариант вам предпочтительней. 

Мы пользовались сиим методом по нескольким причинам:

  • Ранее ответчик просила 1 000 000 ₽. Мы знали, что стоимость толики по оценке независящей экспертизы её не устроит, потому что будет значительно ниже. Означает, она подаст ходатайство о судебной экспертизе, которое арбитр удовлетворит согласно статье 79 ГПК РФ.
  • Если трибунал воспринимает сторону ответчика, мы должны произвести оплату расходы на судебную экспертизу (статья 98 ГПК РФ).

Так мы сберегли время и средства.

Избрать самую дешёвую ипотеку

Ипотечный калькулятор Сравни.ру

Составьте исковое заявление. Чем проще и короче воззвание к суду, тем больше шансов, что его резвее разглядят и не запросят доп данных.

Укажите требования:

  • Признать долю ответчика незначимой.
  • Обязать вас (истца) выплатить ему (ответчику) компенсацию за его долю.
  • Признать за вами право принадлежности.

Корректных шаблонов исков по данной группы дел в вебе нет. Я обратилась к юристу: 4000 — исковое и ходатайство, 800 — консультация по телефону.

Мы просили трибунал принять меры по обеспечению иска, другими словами наложить запрет на любые регистрационные деяния в отношении спорного имущества. Трибунал удовлетворил ходатайство: во время разбирательства все сособственники не имели права распоряжаться квартирой, а именно, даровать свои толики.

Ходатайство составлять необязательно: его наличие зависит от ваших отношений с ответчиком.

При всем этом реализовать долю ответчик сумеет даже без ходатайства. Действует закон о праве преимущественного выкупа (статья 250 ГК РФ). Ответчик сначала должен письменно предложить иным собственникам купить долю. Опосля отказа — продавать по стоимости не выше той, которую провозгласил иным сособственникам. Всякую сделку, которая проходит не по этому сценарию, можно оспорить в суде.

Высчитайте на веб-сайте вашего суда госпошлину в разделе «Калькулятор госпошлины». Изберите «Подать исковое», дальше «Имущественного нрава, подлежащего оценке». Введите стоимость толики ответчика (она же сумма иска) в открывшееся окно. Калькулятор покажет сумму пошлины. Сформируйте квитанцию и оплатите её в банке.

От госпошлины освобождаются люди с инвалидностью, пожилые люди и остальные лица платят полную стоимость.

Сейчас соберите документы и распределите по пакетам.

Для суда: 

  • Оригинал квитанции о оплате госпошлины. Не забудьте создать для себя копию.
  • Исковое заявление. 
  • Ходатайство о принятии обеспечительных мер. 
  • Ксерокопии квитанций о оплате коммунальных услуг за крайние три месяца. Сделайте копии всех квитанций, в том числе за газ, серьезный ремонт и свет.
  • Выписка из ЕГРП на спорное имущество.
  • Выписка из ЕГРП на имущество ответчика, чтоб обосновать наличие в его принадлежности жилища.
  • Копии паспортов истца и третьих лиц (сособственников).
  • Копия кадастрового паспорта на жильё. Кадастровый паспорт должен быть у вас с момента приобретения жилища. Если вы утратили его, обратитесь в наиблежайшее МФЦ для восстановления. Стоимость — 200 ₽.
  • Почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем ответчику и третьим лицам.
  • Опись пакета — 2 шт. 

Для ответчика: 

  • Исковое заявление.
  • Ксерокопии квитанций о оплате коммунальных услуг за крайние три месяца. 
  • Выписка из ЕГРП на спорное имущество.
  • Копия кадастрового паспорта на жильё.

Для третьих лиц:

  • Исковое заявление. 
  • Ходатайство о принятии обеспечительных мер. 
  • Ксерокопии квитанций о оплате коммунальных услуг за крайние три месяца. 
  • Выписка из ЕГРП на спорное имущество.
  • Выписка из ЕГРП на имущество ответчика.
  • Копия кадастрового паспорта на жильё.

1-ый пакет отнесите в районный трибунал, к которому прикреплено спорное имущество. За ранее снимите копии с документов и храните у себя. Они пригодятся на вариант форс-мажора (к примеру, трибунал растеряет). Попросите секретаря поставить отметку о приёме документов на вашем экземпляре описи. В канцелярии суда можно заполнить документ о согласии получать СМС: заместо картонных извещений будут приходить СМС о движении дела. Это безвозмездно.

Через 5 дней трибунал воспримет дело к производству.

Отправьте заказные письма с документами ответчику и третьим лицам. Стоимость — 70–100 ₽. Если понятно несколько адресов ответчика, отправляйте на все.

Что касается третьих лиц, отправлять им письма необходимо, даже если живёте с ними в одном доме. Любому сособственнику — личное письмо. В трибунал нужно передать столько квитанций о отправке, сколько собственников у квартиры, не считая вас.

Смотрите за движением дела. Через 5 дней проверьте на веб-сайте суда, принято ли оно к производству. Если инфы нет — позвоните в канцелярию и поинтересуйтесь результатом.

Если пришло СМС, узнайте раздельно судьбу ходатайства. Спустя недельку мы узнали, что обеспечительные меры по иску не приняты, потому что трибунал растерял документ. Опосля звонка трибунал удовлетворил ходатайство в течение суток.

Через 3–6 дней на адресок прописки всех участников процесса придёт письмо из «Управления Росреестра» вашего городка с извещением о запрете на регистрационные деяния с имуществом.

Как проходит собеседование

Когда дело уходит в создание, информация о его движении обновляется на веб-сайте суда. 

Перед заседанием участников процесса приглашают на собеседование. Вы имеете право не приходить: арбитр на подготовительной беседе должен изучить материалы дела, испытать склонить стороны к мировому соглашению либо запросить подтверждения. О этом вы и так узнаете из письма, которое трибунал направит для вас, ответчику и третьим лицам.

Мы пришли на собеседование в полном составе: я, супруг и свекровь. Ответчик не явилась. Разговор шёл в кабинете судьи, протокол не вели. Арбитр выслушала нашу версию событий и спросила, есть ли у нас средства на компенсацию ответчику.

Я была готова к вопросцу, потому предъявила выписки с карты, на которых видно, что остаток на счёте покрывает размер компенсации и дозволяет несколько месяцев состоятельно жить. Неким арбитрам принципиально, чтоб истец отдавал не крайнее: перед тем, как создать выписку, положите на счёт больше средств. Суду непринципиально, кто непосредственно предъявляет средства — истец либо третьи лица. В нашем случае разумеется, что истец — пенсионер и выплата осуществляется за счёт средств деток.

Как внести обеспечительный платёж 

Арбитр попросила до первого заседания перевести средства на депозит суда (статья 327 ГК РФ). Намекнула, что это не непременно, но почти все произнесет о наших намерениях. Когда я изучала вопросец, столкнулась с тем, что суды без охоты дают добро на внесение средств на депозит и отказывают тем, кто желает положить добровольно. Узнавайте ситуацию в вашем суде без помощи других, но будьте готовы к такому варианту событий.

Если трибунал откажет в обеспечении платежа либо вы не возжелаете заносить средства, варианты последующие:

  • Условиться с ответчиком на первом заседании и вручить ему средства в зале суда под расписку.
  • Попросить у ответчика расчётный счёт и положить на него средства через кассу «Сбербанка» (в неких регионах допускают проведение платежа через остальные банки — узнавайте в канцелярии суда) опосля ублажения иска. Показать суду квитанцию.

2-ой вариант — утопия, если ответчик не согласен с иском. Он может укрываться от выполнения решения суда и препятствовать переводу средств на его счёт. Тогда обратитесь к хоть какому нотариусу и занесите средства на его депозит (статья 87 «Основ законодательства Русской Федерации о нотариате»). За это придётся заплатить 0,5% от суммы принятых средств, но не меньше 1000 ₽ (статья 22.1 «Основ законодательства Русской Федерации о нотариате»).

Если вносите средства на депозит суда, возьмите реквизиты счёта в «Управлении судебного департамента» вашей области. Платите в «Сбербанке» через кассу. Комиссия 1% от суммы, но не наиболее 2500 ₽.

Отвозить квитанцию в канцелярию суда не нужно. На заседании заявите ходатайство о приобщении её к делу.

Как проходит трибунал

На заседании сторонам и очевидцам дают высказаться. Опосля арбитр удаляется для принятия решения.

Арбитр посчитала основания для ублажения нашего иска весомыми, трибунал мы выиграли. Для обжалования решения суда ответчику дают 30 календарных дней. Опосля решение вступает в легитимную силу.

Как снять обеспечительные меры с квартиры

Если вы не ходатайствовали о обеспечении иска, то на 31 денек забирайте решение суда и идите с ним в МФЦ. За внесение конфигураций в ЕГРН заплатите 2000 ₽.

Если ходатайство было, придётся пройти ещё одно судебное заседание. На 31 денек подайте в канцелярию заявление о снятии обеспечительных мер. Напишите его в вольной форме, указав номер дела, участников процесса, дату, когда решение вступило в силу. В заявлении попросите снять с квартиры запрет на регистрационные деяния.

Трибунал назначит новое судебное заседание: для вас, третьим лицам и ответчику придут СМС-оповещения с датой (либо повестки, если не подключали услугу). Приходить на заседание не надо. Но моя свекровь на всякий вариант сходила. Ей сказали, что запрет снимут в течение 15 дней с момента вынесения трибуналом решения.

Как ответчику получить средства с депозита

Для вас не непременно заниматься сиим вопросцем — ответчик сам найдёт решение.

Но в целом этот процесс смотрится так. Опосля вступления решения суда в силу ответчику нужно придти в «Управление судебного департамента» и написать заявление (бланк дадут) на выдачу средств. Указать расчётный счёт. Бухгалтерия конфискует оригинал решения суда. Средства переводят в течение 2-ух дней.

Сколько стоило судебное разбирательство

Я убеждена, что приготовиться к суду можно без помощи других. В нашем случае реально было обойтись без искового от юриста, но я отважилась на него для подстраховки.

Наши расходы составили:

  • 4800 ₽ — услуги юриста;
  • 5600 ₽ — госпошлина;
  • 2500 ₽ — комиссия «Сбербанку» за перевод на депозит суда.

Итого: 12 900 ₽.

Компании и личные юристы давали сопровождение дела без присутствия в суде за 25 000–35 000 ₽. С представлением в суде (не наиболее 2-ух заседаний) — от 50 000 ₽. Экономия налицо. Потраченное на подготовку время — около 70 часов с учётом чтения материалов дел, консультации, посещений суда.

Действуйте сами — требование опирается на единственную статью, проблем в его подготовке нет. 

Создатель:

Ксюша Троицкая

Добавить комментарий