Приблизительно 10 миллионов россиян арендуют жильё. Мы попросили старшего управляющего партнёра юридической компании PG Partners Петра Гусятникова отдать советы, как квартиросъёмщику составить контракт с собственником квартиры, чтоб позже не мучиться из-за увеличения арендной платы, тараканов и ненадобной старенькой мебели.
Как хорошо составить контракт найма квартиры
Сам документ должен называться «контракт найма», поэтому что с юридической точки зрения «контракт аренды» употребляется лишь при аренде коммерческих помещений. По данной же причине все обязанности и права должны быть описаны для нанимателя и наймодателя. В остальном каких-то законодательных требований к договору нет. Его можно составить в вольной форме, включив в него любые пункты, о которых условятся стороны. Так что и собственник жилища, и квартиросъёмщик могут заносить в документ свои варианты.
Вот несколько основных советов квартиросъёмщику:
1. Заключайте контракт лишь с собственником жилища. Чтоб убедиться в этом, проверьте у него правоустанавливающие документы на недвижимость. Это быть может свидетельство о принадлежности, если оно есть. С 15 июля 2016 года выдачу свидетельств о принадлежности в картонном виде закончили, оставив лишь выписку из ЕГРН. Но свежайшая выписка из ЕГРН не постоянно может оказаться под рукою. Во-1-х, это платная услуга, во-2-х, получение выписки занимает некое время, потому если недвижимость приобретена опосля 15 июля 2016 года и у собственника нет свидетельства, еще разумнее попросить его предоставить основания появления права принадлежности на квартиру: контракт купли-продажи, контракт дарения, свидетельство о праве на наследие и так дальше. Если наймодатель отрешается для вас их показать — лучше отыскать иной вариант.
Если собственников у квартиры несколько, перечислите их всех в договоре как наймодателей. Подписывать документ может и один человек, но у него на руках должны быть доверенности от других хозяев. При всем этом нужно прописать в договоре, что один из собственников подписывает его за других, и указать реквизиты этих доверенностей. Лишь в этом случае можно быть уверенным, что на последующий денек к для вас не придёт один из хозяев квартиры и не выставит вас на улицу, поэтому что он никаких бумаг не подписывал.
2. Непременно укажите срок найма и условия, при которых быть может повышена плата за квартиру. Если речь идёт о длительном найме, то обычно стоимость увеличивается раз в год. Можно зафиксировать в договоре дату и на сколько вырастет стоимость. К примеру, 10 декабря 2021 года платёж вырастет на 5%.
3. Пропишите, кто оплачивает услуги ЖКХ, в том числе по свидетельствам счётчиков: делают ли это сами жильцы сверх каждомесячной платы либо всё заходит в общий каждомесячный платёж. Время от времени стороны прописывают в договоре лишь каждомесячную сумму за проживание в квартире и ничего про оплату коммунальных платежей. К примеру, вы сможете устно условиться, что владелец сам оплачивает ЖКХ. Но он может ничего и не платить, а позже предъявить для вас счёт. По закону оплата услуг ЖКХ заходит в понятие «бремя содержания имущества», и несёт его только собственник. Но лучше ранее не доводить и заблаговременно всё зафиксировать письменно.
4. Также укажите сроки и порядок внесения оплаты: не позже определённого числа всякого месяца. Можно даже прописать метод оплаты: безналичным переводом либо наличными. Если вы платите наличными, то любой месяц собственник должен предоставлять для вас расписку. Она составляется в случайной форме, но там непременно должны быть перечислены паспортные данные сторон, дата получения средств и сумма.
Это эталон расписки, но её не непременно составлять строго по данному эталону, она быть может хоть какой и быть может как в печатном виде, так и полностью написана от руки.
5. Если квартира сдаётся по доверенности (юридически в этом нет ничего ужасного), то пропишите, кто будет получать средства. В доверенности должен быть пункт, имеет ли право человек, на которого она выдана, принимать от вас плату за наём. Если его нет, то в договоре необходимо указать, что вы платите лишь собственнику квартиры. Такое встречается изредка, но мне известны случаи, когда жильцы снимали квартиру по доверенности, исправно вносили платежи, а через некое время возникал собственник и добивался плату за весь предшествующий период, поэтому что никаких средств он не получал. Решение, придётся ли платить повторно, будет принимать трибунал. Если наймодателю получится обосновать, что собственник так либо по другому получал средства за аренду: к примеру, он связан с тем, кто воспринимал платежи (но на практике это весьма трудно, если нет расписок), — то платить повторно не придётся. Если он не сумеет этого обосновать, его могут обязать платить повторно. В любом случае решение будет принимать определенный арбитр в согласовании с определенными обстоятельствами.
6. Составьте подробную опись всего имущества и бытовой техники, которая находится в квартире, в том числе укажите повреждения и недочеты, если они есть. Перед подписанием акта нужно проверить, исправно ли работает бытовая техника.
7. Опишите в договоре вопросцы текущего ремонта, если он требуется, либо подмены мебели и бытовой техники. Если вы договариваетесь с наймодателем, что он увезёт ненадобную для вас мебель, поменяет какие-то вещи, к примеру, установит новейший кухонный гарнитур либо сделает косметический ремонт, то всё это лучше отразить в договоре с чёткими сроками выполнения. Также нужно прописать, кто и за чей счёт будет всем сиим заниматься. Весьма нередко наймодатели обещают словестно убрать какие-то недочеты, квартиросъёмщик соглашается, заносит платёж, въезжает, а на самом деле обещания так и остаются обещаниями.
8. Отдельным пт поднимите вопросец дезинсекции. Нередко в старенькых домах, ну и в новейших тоже, опосля заселения жильцы замечают противных соседей: клопов, тараканов, мошек, муравьёв и так дальше. В таковых вариантах наймодатель пробует перекинуть делему на плечи жильца, поэтому что в момент заселения ничего этого не было. Но по закону отвечать за состояние жилого помещения должен собственник. Так что добавьте пункт, что при возникновении в квартире непрошенной живности собственник должен в определённые сроки убрать делему за собственный счёт.
Как проверить квартиру перед заселением
Кропотливо осмотрите помещение, заглянув во все отдалённые уголки в поисках повреждения имущества, огрехов в ремонте, тараканов, остальных насекомых. Не стесняйтесь этого созодать. Если собственник пробует на вас давить и гласит, что у него нету на это времени, лучше не заселяться в такую квартиру.
Проверьте исправность сантехники, бытовой техники, осмотрите мебель и зафиксируйте все недочеты в письменном виде.
Также можно всё сфотографировать. Но в таком случае фото нужно будет распечатать, проставить на их дату и прикрепить к договору.
Создатель:
Пётр Гусятников