Люди нередко берут ипотечный кредит на долгие годы — за этот период времени может поменяться почти все: появляются детки, семья желает расширить жилплощадь, переехать в иной район либо город, изменяются денежные способности. Рассказываем, как реализовать квартиру, которая находится в залоге у банка по ипотечному кредиту, и здесь же приобрести новейшую.
Существует мировоззрение, что квартира, приобретенная в ипотеку, принадлежит банку и до погашения кредита её недозволено реализовать. По сути это не так. Квартира находится в залоге у банка, а право принадлежности принадлежит покупателю. Каких-то ограничений на использование залоговой недвижимостью, обычно, нет.
«Сначала квартира обязана употребляться по прямому предназначению. Также залогодатель (ипотечный заёмщик — прим. Сравни.ру) не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его цены сверх того, что вызывается обычным износом», — отмечает управляющий центра клиентских и партнёрских продаж «Росбанк Дом» Светлана Ременюк. Директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ Игорь Ларин припоминает, что в согласовании с законодательством о ипотеке, продажа, сдача либо прописка лицами, не являющимися залогодателями либо родственниками залогодателя квартиры, осуществляется с согласия банка.
Выходит, «ипотечную» квартиру реализовать можно. Разберёмся, как это создать.
Шаг 1. Сказать в банк
Если вы решили реализовать свою квартиру, следует сказать о этом в банк и получить согласие.
Так, в ВТБ заёмщику необходимо подать соответственное заявление и приложить копии паспортов заёмщика и покупателя, правоподтверждающего документа (к примеру, контракта купли-продажи — прим. Сравни.ру) и контракта о покупке заёмщиком объекта недвижимости. «Банк даёт возможность реализовать залоговый объект, если в итоге сделки ипотечный кредит будет вполне погашен. Ипотека обязана быть погашена перед регистрацией контракта купли-продажи», — отмечает пресс-служба ВТБ.
«Росбанк Дом» также не накладывает запрета на продажу. «Но из-за наличия обременения торговец (заёмщик банка) не может реализовать квартиру до погашения кредита либо получения согласия банка», — замечает Светлана Ременюк. При всем этом кредитная организация может настоять на погашении кредита до сделки. Эксперт советует обращаться в банк для уточнения способности реализации, критерий выхода на сделку и погашения кредита. В Росбанке, к примеру, есть подразделение, которое разглядывает подобные воззвания, тщательно информирует клиентов о всех деталях.
Шаг 2. Подать заявку на новейший ипотечный кредит
До этого чем начинать находить покупателя для собственной квартиры, подайте заявку на новейший кредит. Вы сходу поймёте, на какую стоимость жилища можете рассчитывать.
Здесь есть один аспект: банк будет учесть и платёж по текущему ипотечному кредиту. Потому лучше подавать заявку в ту же кредитную компанию, где у вас на данный момент ипотека. Она может учитывать, что работающий кредит будет погашен до выдачи новейшего. У банков различные требования, но в среднем платежи по всем кредитам не должны превосходить приблизительно 50% от общего домашнего дохода. Также направьте внимание на собственный зарплатный банк — нередко у их есть особые условия для клиентов.
Срок деяния одобренной заявки в банках тоже различный и составляет в среднем три месяца. Сих пор довольно, чтоб отыскать покупателя для собственной квартиры и новое жильё.
Кредитная перегрузка — соотношение платежей по кредитам и доходов — влияет на кредитный рейтинг. А чем выше рейтинг, тем больше возможность, что банки будут одобрять кредиты на большие суммы под низкие ставки.
Безвозмездно проверить собственный кредитный рейтинг можно на Сравни.ру — при помощи сервиса «Кредитный рейтинг». Там же можно подписаться на историю конфигураций рейтинга с каждомесячными отчётами, которые приходят на электрическую почту, — так вы можете не пропустить момент, когда рейтинг станет лучше, и впору подать заявку на ипотеку.
Шаг 3. Обратиться к риелтору
Так как сразу придётся и продавать, и брать, нужен грамотный риелтор либо агентство, которое возьмёт на себя все организационные моменты, подготовку и проверку документов.
Риелтор может демонстрировать вашу квартиру возможным покупателям даже в ваше отсутствие, также ездить на подготовительные просмотры квартир и оценивать, соответствует ли жильё вашим требованиям. Это сбережет ваше время и силы и освободит от личных переговоров с участниками сделки. Риелтору придётся заплатить комиссию — цены зависят от определенного спеца, это быть может процент от суммы сделки либо фиксированная сумма.
Шаг 4. Приготовить документы
При продаже квартиры пригодятся:
-
паспорта всех собственников;
-
выписка из ЕГРН (можно заказать на портале Госуслуг);
-
выписка из домовой книжки (обитатели Москвы могут заказать выписку из домовой книжки в МФЦ либо на веб-сайте Mos.ru, обитатели остальных регионов — также в МФЦ либо в управляющей компании);
-
справка о отсутствии задолженности по ипотечному кредиту (из банка);
-
справка о том, что вы не состоите на учёте у психиатра и нарколога (необязательна, но почти все покупатели спрашивают её для убежденности в дееспособности торговца).
Похлопочите о бумагах заблаговременно, но учитывайте сроки деяния схожих справок — в главном месяц.
Собрать документы не составит огромного труда. Управляющий партнёр правового агентства недвижимости «ЮОНИ» Кирилл Поплавский отмечает, что на данный момент подготовка документов не занимает много времени. «Если мы говорим о Москве, благодаря цифровизации все документы делаются за одно посещение МФЦ (выписка из домовой книжки, выписка из ЕГРН) и банка (справка о отсутствии задолженности по кредиту)», — отмечает эксперт. Также следует приготовить документы по предшествующей сделке, когда вы сами брали эту квартиру: контракт купли-продажи/роли в долевом строительстве, акт приёма-передачи.
Шаг 5. Реализовать свою квартиру
Опосля того как все документы будут готовы и банк одобрит покупку новейшей квартиры в ипотеку, можно выходить на сделки.
В целом процесс реализации залоговой квартиры уже обычный, отмечает пресс-служба ВТБ. Клиент может получить ипотечный кредит на покупку либо приобрести объект за наличные средства. «Неувязка в том, что обычно на рынке употребляется схема, когда клиент обязан брать ипотеку в том же банке, где ипотека торговца, хотя предпочел бы наиболее прибыльные условия другого банка», — подчёркивают в ВТБ.
Направляет на это внимание и Кирилл Поплавский. Ипотека берётся на долгий срок, и за этот период времени семья по различным причинам может возжелать реализовать квартиру до погашения кредита. Он советует при покупке квартиры при равных критериях брать ипотеку в лучших банках. «Тогда возможность отыскать покупателя, который будет брать ипотеку в том же банке, где открыт ваш кредит, увеличивается», — считает эксперт.
Пресс-служба ВТБ также отмечает опасности, обусловленные тем, что кредит должен быть погашен до заключения контракта купли-продажи: торговец может взять кредит наличными, чтоб «закрыть» ипотеку, но если клиент передумал получать его квартиру, то обязан выплачивать кредит на других критериях (кредит наличными выдаётся на наименьший срок по сопоставлению с ипотечным, потому сумма платежа быть может выше). «Рискует и клиент, если решает передать валютные средства за квартиру торговцу до заключения контракта купли-продажи: торговцу ничего не мешает отрешиться от сделки и не возвращать средства», — подчёркивают в банке.
Шаг 6. Приобрести новейшую квартиру
Тут уже вы выступаете покупателем, и в ваших интересах проверить все документы по квартире, в чём для вас должен посодействовать риелтор. Банк со собственной стороны также инспектирует чистоту сделки.
Опосля подписания контракта купли-продажи и ипотечного контракта документы направляются в Росреестр на регистрацию обременения и права принадлежности.
Если планируете применять для начального взноса средства, оставшиеся от погашения работающего кредита при продаже собственной квартиры, учтите принципиальный аспект. Их вы можете забрать из банка лишь опосля регистрации права принадлежности в Росреестре: средства будут храниться в банковской ячейке либо на счёте. Ранее на это уходил месяц. На данный момент, по инфы на веб-сайте ведомства, муниципальная регистрация прав в различных вариантах проводится от 5 до 12 рабочих дней.
Шаг 7 (заключительный). Переехать ?
Сроки переезда опосля сделки обычно зависят от сроков регистрации права принадлежности. Обычно, лишь опосля этого подписывается акт приёма-передачи квартиры, торговец её высвобождает и передаёт покупателю ключи.
Но всё персонально и зависит от событий и лояльности участников обеих сделок. Если получится условиться, то новоселье можно будет справить до окончания срока регистрации прав принадлежности в Росреестре.
В 2013 году мы с супругом приобрели в ипотеку однокомнатную квартиру в подмосковном Щёлково. Квартира была с неплохим свежайшим ремонтом, мы прожили в ней четыре года, а ипотеку оформляли на 15 лет.
В летнюю пору 2017 года сотрудник занималась продажей собственных 2-ух квартир и весьма отлично откликалась о собственном риелторе. Я решила проконсультироваться с ним по ценам на двухкомнатные квартиры ближе к Москве и способности реализации ипотечного жилища. Каких-то определенных планов по переезду ещё не было. Но когда я озвучила риелтору наши пожелания по стоимости и локациям, он нам произнес: «А для чего для вас поменять Подмосковье на Подмосковье? Я для вас в Москве квартиру найду!» Мы заразились его оптимизмом и решили действовать.
Это был август, а в конце октября мы уже переехали в новейшую квартиру. Каких-либо особенных программ в банках для схожих сделок тогда не было (либо нам о их не было понятно). Ипотека была в банке, через который мы с супругом получали заработную плату. Сказали в банк о планах реализовать квартиру и досрочно закрыть ипотечный кредит и сходу подали новейшую заявку. К слову, какого-то официального согласия либо разрешения на продажу квартиры нам не выдавали. Опосля того как получили одобрение на новейший ипотечный кредит, стали находить покупателя и присматривать для себя квартиру. На удивление, клиент нашёлся стремительно. Мужик брал жильё за наличные, что упрощало нам сделку.
Новейшую квартиру мы присмотрели не сходу, объездили вариантов 15 буквально. Тормознули на двухкомнатной квартире со свежайшим ремонтом в Чертаново. Наш риелтор получил аванс от покупателя, а мы, в свою очередь, заплатили аванс нашему торговцу. Поначалу мы заключили контракт купли-продажи нашей квартиры и закрыли ипотечный кредит по ней. На самом деле, клиент погасил остаток нашего ипотечного кредита, а оставшиеся средства банк положил в ячейку до окончания регистрации прав принадлежности в Росреестре. Сроки снятия обременения и выдачи закладной в нашем банке составляли до 30 дней, но нам подфартило — закладную нам дали через три денька.
Сходу опосля этого мы дали документы на регистрацию в Росреестр, которая продолжалась около месяца. В это время опять пришли в банк на сделку — по покупке новейшей квартиры. Тут всё было стандартно: мы занесли начальный взнос и оформили ипотечный контракт с банком. Происшествия торопили нашего покупателя с переездом — он не был готов месяц ожидать ответа из Росреестра. Риелтор условился с нашим торговцем, что он высвободит квартиру не через месяц, когда пройдёт регистрация, а на последующий денек опосля сделки. По факту, мы в течение одной недельки продали свою квартиру, приобрели новейшую и переехали в неё.
Оглядываясь вспять, удивляюсь, как мы могли отважиться на такую авантюру! На данный момент мы финансировали поновой ипотечный кредит в другом банке под наименьший процент и снизили каждомесячный платеж на 15 000 ₽. Делая упор на собственный опыт, могу буквально сказать, что ипотека — это не кабала на всю жизнь, а гибкий денежный инструмент, который помогает решить собственный жилищный вопросец, не откладывая его в длинный ящик.
Реализовать ипотечную квартиру и сходу приобрести новейшую в ипотеку может быть. Банки идут навстречу своим клиентам и проводят такие сделки. Они, обычно, проходят оперативно. Если новейший объект уже подобран, то вся процедура может занять одну недельку. «Обычно клиенты облагораживают свои жилищные условия конкретно таковым образом, приобретая новейшие объекты дороже прошлых», — отмечает Светлана Ременюк.
Изучить ставки по ипотеке
И оформить прибыльный кредит
На данный момент у банков возникают отдельные ипотечные программки специально для схожих случаев. К примеру, в Банке ВТБ и в Банке ДОМ.РФ есть программки на покупку жилища в залоге у другого банка на вторичном рынке недвижимости. Схема в ВТБ подразумевает одновременное предоставление средств — торговцу для закрытия кредита в другом банке и покупателю на квартиру с обременением. «При данной механике нейтрализуются критичные опасности для торговца и покупателя», — объясняет пресс-служба кредитной организации. Уже в наиблежайшее время ВТБ планирует запустить эту возможность и для новостроек.
В Банке ДОМ.РФ программка распространяется на квартиры и апартаменты на вторичном рынке недвижимости. До подписания кредитной документации по сделке заёмщику и торговцу нужно предоставить нотариальные доверенности на сотрудника банка, чтоб он мог заняться снятием обременения банка-залогодержателя, получить погашенную закладную, также вполне досрочно погасить задолженность торговца перед банком-залогодержателем. Как отмечает Игорь Ларин, выдача кредитных средств происходит до регистрации залога в пользу банка, при всем этом кредит направляется на погашение ипотечного кредита торговца. «Стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи меж торговцем и заёмщиком обязана превосходить либо быть равной остатку долга торговца», — объясняет эксперт.
По мере роста ипотечного рынка разумно представить рост количества ипотечных квартир, выставленных на продажу, отмечает ВТБ. «Люди воспринимают ипотеку как удачный инструмент приобретения недвижимости, а не бессрочное обременение, и желают иметь возможность гибко проводить сделки купли-продажи с ипотечными квартирами, если это нужно», — объясняет пресс-служба банка. По оценкам Кирилла Поплавского, «ипотечное» жильё в Москве продаётся в среднем на 10% дешевле квартир без обременения. Потому если планируете брать новое жильё, можно направить внимание на такие квартиры. Верно подготовившись к сделке и предусмотрев все аспекты, вы можете приобрести пригодную квартиру по наиболее низкой стоимости.
Создатель:
Светлана Фокина