Брать квартиру на вторичном рынке — рискованная затея. Если у торговца окажутся огромные долги, то сделка может не состояться, а в худшем случае — можно утратить и квартиру, и средства. Рассказываем, как безвозмездно проверить торговца квартиры на добросовестность.
Обычно проверку торговца заказывают риелтору, надеясь, что он обладает необходимыми ресурсами и познаниями, чтоб обезопасить сделку от жульнических схем и последующих заморочек.
Но нередко риелтор инспектирует лишь выписку из ЕГРН и информацию о переходе права принадлежности из Росреестра, также правоустанавливающие документы торговца (паспорт и документ, на основании которого получена квартира).
Но данной инфы недостаточно. Вот что ещё нужно добавочно проверить, чтоб понизить опасности по сделке:
1. Веб-сайт судебных приставов
Начать стоит с веб-сайта судебных приставов. На нём можно узреть, есть ли у торговца непогашенные задолженности по квартплате, кредиту либо договору займа, налогам, штрафам ГИБДД и так дальше.
Время от времени торговец может сам не знать, что его задолженностью уже занимаются судебные приставы. Процесс передачи судебного решения приставам может занимать около 2-ух месяцев. Они могут выслать извещение не на тот адресок. Либо это быть может неверное взыскание (к примеру, обладатель квартиры может оказаться тёзкой должника либо жертвой жуликов, которые оформили на него кредит).
Вот с какими неуввязками можно столкнуться при покупке квартиры у должника:
Сделка может сорваться
Согласно статье 80 ФЗ- 229 «О исполнительном делопроизводстве», должник не имеет право продавать, даровать либо сдавать в аренду арестованное имущество. В выписке из ЕГРН (Единый муниципальный реестр недвижимости), которую можно заказать на веб-сайте Росреестра, обязана быть запись о ограничении на проведение сделки (к примеру, «воспрещение регистрации», и в документе будет приведено основание: «постановление судебного пристава…»).
Несоблюдение этих ограничений влечёт уголовщину для торговца (статья 312 УК РФ). Клиент же растеряет время. Сделку провести не получится.
Судебные приставы могут наложить арест на квартиру уже в процессе сделки
В выписке из ЕГРН может ещё не быть записи о ограничении на проведение сделки. Так бывает, если у исполнительного дела довольно свежайшая дата. К примеру, оно принято к производству 1 декабря 2020 года, а вы заказали выписку 1 февраля 2021 года.
Судебные приставы могут наложить арест на неподвижное имущество уже в процессе сделки, тогда и она просто сорвётся. Либо они могут позднее признать её недействительной. В таком случае квартиру заберут, а вот возвращать свои средства от торговца придётся без помощи других. Это одна из обстоятельств, почему лучше заказывать свежайшую выписку из ЕГРН на дату сделки.
Долги по квартире могут перевести на вас
Долги за серьезный ремонт закрепляются за самой квартирой и при её покупке перебегают к новенькому обладателю. Так новейший собственник рискует стать должником.
Также у торговца могут быть огромные задолженности по оплате коммунальных услуг. Может быть, что уже есть исполнительное дело на эти долги, но квартира пока не арестована. Вы проведёте сделку, ее зарегистрируют, а коммунальные долги по квартире позже могут попробовать перевести на вас, даже если это и нелегально. И придётся позже обосновывать, что это не ваши долги (и, быстрее всего, созодать это необходимо будет через трибунал).
При огромных долгах физлицо может признать себя нулем, тогда и в течение трёх лет эту сделку могут отменить (подробнее о этом ниже).
Как проверить долги и наличие исполнительных производств
Зайти на веб-сайт www.fssp.gov.ru.
Ввести ФИО и дату рождения торговца.
При проверке указать «все регионы».
2. Веб-сайты и информационные системы судов
Полезно проверить веб-сайты судов общей юрисдикции и выискать на их судебные акты либо судебные делопроизводства. К примеру, если вы покупаете квартиру в Москве, то зайдите на веб-сайт Мосгорсуда.
Быть может такое, что судебное решение по долгам торговца уже есть, а исполнительное создание ещё не завели. В этом случае у вас не получится отыскать информацию в базе судебных приставов.
На веб-сайтах судов информация выложена фактически без индивидуальных данных, но если вдруг нашлось судебное дело на такие же ФИО, как и у торговца, то стоит хотя бы задать ему вопросец.
Как проверить долги и наличие судебных решений
Зайти на веб-сайт mos-gorsud.ru/ → раздел «Поиск по судебным делам → «Стороны».
Ввести ФИО в формате «Фамилия И.О.».
Если на эти ФИО выйдет перечень судебных дел, то необходимо надавить на номер дела-материала в левом столбике.
Потом находить информацию в разделе «Судебные акты» и учить её.
Информацию о обладателе квартиры в остальных городках можно находить на веб-сайтах глобальных арбитров. Обычно, банк поначалу подаёт иск на взыскание по долгам мировому арбитре по месту прописки заёмщика. По прописке торговца можно найти территориальную подсудность (участок мирового судьи).
К примеру, нам нужно проверить человека, который прописан в городке Королёв Столичной области. Мировой арбитр будет из судебного участка №92 Королёвского судебного района Столичной области. Необходимо:
Зайти на веб-сайт http://92.mo.msudrf.ru → раздел «Судебное делопроизводство».
Отыскать штатские дела.
Избрать лицо, участвующее в деле (ФИО, наименование), ввести фамилию либо ФИО в различных вариациях, с пробелом либо без него.
3. Кредитная история
Кредитная история — это документ, в каком содержится информация о ваших кредитах, платежах и просрочках. Она дозволяет банкам осознать, неплохой вы заёмщик либо нет.
Кредитные истории хранятся в бюро кредитных историй (БКИ), и все банки и МФО должны передавать туда всю информацию о кредитах.
Если у вас есть сомнения на счёт долгов торговца, то вы сможете его попросить предоставить кредитную историю.
Читайте по теме: {Инструкция}: как выяснить и повысить собственный кредитный рейтинг
В кредитной истории нас больше всего интересует, есть ли долги по платежам и из каких банков либо организаций были запросы на кредитную историю. Если вдруг вы увидите, что банк либо МФО из отысканных судебных актов делали запрос по торговцу, то это будет поводом перепроверить информацию и задать торговцу доп вопросцы.
Как выяснить кредитную историю
Сейчас любой россиянин может дважды в год безвозмездно запросить свою кредитную историю. Для этого необходимо:
Войти в личный кабинет на веб-сайте Госуслуги.
В строке поиска набрать «Сведения о бюро кредитных историй» → перейти в раздел «Получение сведений из ЦККИ о БКИ, в каком хранится кредитная история субъекта кредитной истории — физического лица» → надавить «Получить».
Потом необходимо «Заполнить заявление». Через 5–8 минут в почту Госуслуг придёт файл со перечнем БКИ.
По каждой ссылке из перечня необходимо перейти на веб-сайт БКИ, завести личный кабинет и авторизоваться через Госуслуги.
Заказать в любом БКИ кредитную историю.
Запрос перечня БКИ на веб-сайте Госуслуг и кредитных историй занимает 15–20 минут (если, к примеру, в перечне три БКИ). Это можно создать с хоть какого компа, так что можно предложить торговцу квартиры такую проверку сходу в МФЦ при подписании авансового контракта.
Также запросить отчёт о кредитной истории можно на Сравни.ру — в графе с отчётом «Безупречный заёмщик». В этом отчёте будет портрет заёмщика с кредитным рейтингом от бюро «Эквифакс», подробная сводка по вашей денежной дисциплине, также расшифровка всех причин, которые влияют на рейтинг, и индивидуальные советы по улучшению рейтинга.
Стоимость такового отчёта — 390 ₽.
Выяснить кредитный рейтинг
4. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве
Покупка квартиры у потенциального банкрота может привести к расторжению сделки, потере недвижимости, дилеммам при возврате уплаченных средств, а основное — придётся издержать много времени и нервишек.
По закону арбитражный трибунал может признать недействительной сделку, совершённую в течение 1-го года до либо опосля принятия заявления о признании должника нулем, если посчитает её подозрительной Это может быть, если квартира продавалась по стоимости ниже рыночной, к примеру, со скидкой.
Также закон даёт право арбитражному управляющему (он несет ответственность за функцию банкротства) оговаривать сделки должника в течение трёх лет до момента возбуждения банкротства. В таковой ситуации квартиру могут возвратить в собственность продавцу-должнику (официальный термин — возвратить в конкурсную массу).
Другими словами квартиру заберут, а взыскать средства с продавца-банкрота будет весьма трудно.
Как проверить торговца на банкротство
Сначала сигналом может послужить информация с веб-сайтов судебных приставов, вынесенные судебные решения, также кредитная история либо даже информация о штрафах ГИБДД.
Проверить информацию о предбанкротном состоянии можно через Картотеку арбитражных дел (предбанкротное состояние). На этом веб-сайте можно выяснить, подано ли заявление на банкротство собственника квартиры.
Опосля необходимо зайти на Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. На этом портале можно отыскать информацию о банкротстве торговца. Тут лучше инспектировать по ФИО и ИНН физлица. ИНН можно запросить у торговца квартиры либо у его риелтора.
Мои знакомые отыскивают квартиру в Москве, желают переехать ближе к своим детям и внукам. И я им помогаю. Не так давно мы поглядели один из вариантов, исследовали копии документов на квартиру и запомнили ФИО и дату рождения торговца. Когда стали инспектировать его на веб-сайте судебных приставов, оказалось, что у торговца 11 (!!!) исполнительных делопроизводств по взысканию задолженности по квартплате. Часть погашены, а часть — на сумму около 300 000 ₽ — ещё не погашены. И в ЕГРН стоит запрет на проведение сделок с недвижимостью.
Риелтор со стороны торговца пробовал нас уверить, что все эти долги будут погашены, если мы подпишем авансовый контракт (контракт — обязательство приобрести эту квартиру). Да, может быть, все долги будут погашены, но на снятие ареста в Росреестре будет нужно время. И неясно, покажутся ли ещё какие-либо долги за то время, пока готовится сделка. Если торговец так небережно относился к квартплате всё это время, то у него могут быть и остальные долги.
От покупки данной квартиры мои знакомые, естественно, отказались и стали глядеть остальные объекты.
Когда пришли на просмотр 2-ой квартиры, также исследовали её и все документы, запомнили ФИО и дату рождения торговца (если вы не запомнили — постоянно можно спросить у его риелтора, это обычные вопросцы).
На веб-сайте столичного суда в разделе «Поиск по судебным делам» ввели интересующие фамилию и инициалы (их нужно пробовать вводить в всех композициях, с пробелом и без). И так отыскали свежее судебное решение о взыскании долга по кредиту на сумму 550 000 ₽. Размещение суда было территориально близко к адресу продаваемой квартиры.
Спросили риелтора со стороны торговца. Она весьма не обрадовалась такому вопросцу (было весьма много чувств). Тогда мы предложили им таковой вариант: перед внесением аванса за объект предоставить или справки из этих банков, что у торговца нет кредитов/займов, или его кредитную историю.
Опосля проверки оказалось, что у торговца квартиры нет долгов — на веб-сайте суда были данные другого человека. И отлично! Но провести такую работу необходимо, чтоб не было переживаний.
Вот что ещё принципиально:
-
Необходимо сохранять все документы о проверке в течение трёх лет (либо даже подольше). Если вдруг торговец объявит себя нулем, вы можете обосновать, что проводили проверку и отнеслись к сделке трепетно и радиво.
-
До начала сделки собственник должен предоставить документы, что все долги погашены, что исполнительные производства закрыты и судебные решения отменены, если они есть.
Создатель:
Александра Грядунова