Заместо классической ипотеки фрилансер Татьяна Смирнова купила в Казани квартиру в рассрочку через жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) и за 4 года сберегла на каждомесячных платежах наиболее 200 тыщ ₽. Татьяна поведала Сравни.ру, что такое жилищно-накопительные кооперативы и как они работают.
Почему из всех вариантов избрали ЖНК
В 2015 году я получила в наследие около 1,5 миллиона ₽. В то время дочь жила в оплаченных квартирах, и на семейном совете решили вложить средства в её жильё. На эту сумму мы могли приобрести комуналку на окраине Казани либо однокомнатную квартиру в пригороде. Ни тот, ни иной вариант нас не устраивали. Оформить ипотеку не могли, поэтому что я и супруг — оба фрилансеры, работаем по гражданско-правовым договорам (ГПХ) с различными заказчиками, и неизменной работы у нас нет. Дочка лишь устроилась на новейшую работу, соответственно, на ипотеку тоже рассчитывать не могла.
Тянуть с покупкой мы не желали — через год из-за инфляции этих средств не хватит даже на одну вторую однокомнатной квартиры — и обратились к риелтору. Условились, что он будет мониторить объявления о продаже, и если покажется дешевая квартира, сходу нам скажет. Риелтор предупредил, что сумма малая, и отыскать пригодный вариант будет трудно. Предложил разглядеть покупку квартиры в рассрочку через жилищно-накопительный кооператив: нет переплаты за проценты и документы с работы не необходимы.
Как работает ЖНК
Я представляла в общих чертах, как работает кооператив. Члены кооператива каждый месяц заносят в общий котел определённую сумму, на эти средства приобретают жильё поначалу одному члену кооператива, позже — второму, третьему и далее по очереди. Но всё равно оставалось много вопросцев, и на первую встречу с менеджером ЖНК я поехала с супругом.
Казанский ЖНК работает на базе местного застройщика и продаёт квартиры лишь этого застройщика. Избрать можно всякую квартиру: одно-, двух- либо трёхкомнатную. Чтоб вступить в кооператив, нужно уплатить вступительный взнос — 10 тыщ ₽. Пока остаёшься членом кооператива, платишь членские взносы по 1 тыще ₽ за месяц.
У ЖНК два счёта. На один поступают членские и вступительные взносы, эти средства кооператив растрачивает на свои нужды: заработную плату сотрудникам, налоги, аренду, хозяйственные потребности. На 2-ой счёт поступают начальный и каждомесячные взносы на квартиру. Этот счёт именуется паевым фондом. Средства с паевого фонда кооператив может издержать лишь на покупку жилища и ни на что другое.
Малая сумма начального взноса в паевой фонд —30% цены жилища. Если пайщик внёс 30%, кооператив бронирует для него квартиру у застройщика, и её снимают с реализации. Чтоб ЖНК выкупил жильё для пайщика, необходимо внести не меньше 50% цены квартиры. Опосля выкупа квартиры пайщик продолжает платить паевые и членские взносы, пока не выплатит всю стоимость. В ноябре 2015 года, когда я вступила в кооператив, рассрочку можно было оформить на 10 лет, на данный момент срок сократился до 7 лет.
За мотивированным расходованием средств смотрит Центробанк, налоговики и пайщики. Раз в год независящая аудиторская компания инспектирует денежные документы кооператива и составляет отчёт: сколько средств поступило на счета ЖНК, куда они были потрачены, сколько квартир выкуплено, есть ли у кооператива долги перед пайщиками либо иными кредиторами. Заключение аудиторов кооператив посылает в Центробанк, в налоговую службу и выкладывает у себя на веб-сайте. Хоть какой желающий может скачать отчёт и поглядеть сам либо показать спецу.
Когда пайщик вступает в ЖНК, в Единый муниципальный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) заносят фамилию, имя, отчество пайщика, его ИНН, указывают номер и дату, когда в ЕГРЮЛ внесены конфигурации. Эти конфигурации регистрируются в налоговой. Выписку из ЕГРЮЛ можно скачать и проверить, внесены ли сведения о вас.
Как рассчитывается стоимость квартиры
Я понимаю про два типа ЖНК. Одни кооперативы дают пайщикам ссуду в рассрочку под 2–3% годичных. Все расчёты — как в ипотеке, лишь процентная ставка низкая. Симпатичная схема работает при размеренном рынке жилища. Если стоимость квартиры дорожает на 4% и больше, ЖНК начинает работать в убыток. 2-ые кооперативы дают в рассрочку не средства, а квадратные метры. Наш кооператив относится ко второму типу, и я расскажу на примере собственной квартиры, как рассчитывается стоимость каждомесячного взноса.
Мы избрали однокомнатную квартиру площадью 34,51 м2. Чтоб кооператив выкупил квартиру у застройщика, мне необходимо произвести оплату половину, другими словами 17,255 м2. Оставшиеся 17,255 м2 кооператив разделяет на 120 месяцев рассрочки. Выходит, что каждый месяц мне нужно заносить на паевой взнос средства за 0,144 м2. Пока дом строится, стоимость устанавливает застройщик, опосля сдачи дома — независящая оценочная компания.
Как всё происходило по сути
Поначалу мы желали все средства, приобретенные в наследие, издержать на начальный взнос, а месячные платежи дочка будет оплачивать из собственной заработной платы. Но целый год, пока строят дом, дочке пришлось бы кроме паевых взносов платить ещё и за аренду квартиры. Не считая остальных неотклонимых расходов, лишь на жильё она растрачивала бы наиболее 30 тыщ ₽. Потому мы решили купить малые 50% площади, а из оставшихся средств выплачивать каждомесячные взносы в течение полутора лет. За этот период времени дом сдадут, дочка сделает ремонт в квартире, въедет в неё, и расходов на аренду не будет.
Чтоб вступить в кооператив, довольно паспорта и свидетельства ИНН. Я написала заявление на вступление в ЖНК, подписала соглашение о бронировании квартиры и получила реквизиты для уплаты вступительного, членского и паевого взносов. Наличные средства ЖНК не воспринимает, все расчёты —лишь через банк.
Когда подписывала документы, стоимость застройщика была 64 600 ₽ за квадратный метр, а начальный взнос составлял 1 114 673 ₽. С оплатой не тянула. На последующий денек пошла в банк, но оказалось, что в этот денек застройщик поднял стоимость на 760 ₽ за квадратный метр. Моего платежа хватило, чтоб купить 17,0544 м2, и ещё за 17,4556 м2 я осталась обязана.
Пока дом строился, застройщик ещё 6 раз увеличивал стоимость, но на каждомесячном платеже это очень не отражалось. К примеру, за месяц я выкупаю 0,144 м2. Если стоимость метра — 64 600 ₽, то платёж составляет 9302,4 ₽; если стоимость — 67 742 ₽, то необходимо внести 9754,85 ₽.
Опосля сдачи дома квартиры переоценивают любые три месяца. Оценочная компания ориентируется на положение дома и среднерыночную стоимость. Если на рынке стоимость на недвижимость падает, то паевой взнос понижается. Но по факту стоимость повсевременно растёт. За 2019 год удорожание составило 3175 ₽ за квадратный метр, а месячный платёж вырос на 457 ₽.
Как квартира оформляется документально
Застройщик, как и обещал, за год достроил дом, и нас пригласили принять квартиру. Процедура проходит так же, как у дольщиков: обладатель с прорабом осматривают квартиру. Если претензий нет, обладатель подписывает акт сдачи-приёмки квартиры. Если есть замечания, обладатель пишет претензии в акте. Прораб прикидывает, сколько времени нужно, чтоб убрать брак, и назначает иной денек для повторного осмотра. В нашей квартире серьёзных недоделок не было, мы лишь попросили поменять ручку на одном окне. Рабочие прямо при нас поменяли ручку, и мы подписали акт.
Через месяц мы получили ключи от квартиры. Я сама либо члены моей семьи могут прописаться в квартире и жить в ней. Но пока я не выплачу средства стопроцентно, квартира остаётся собственностью кооператива, потому право принадлежности оформляется на ЖНК. Кооператив — юридическое лицо, и размер госпошлины составляет 22 000 ₽. Эти средства я оплатила, когда кооператив регистрировал квартиру опосля сдачи дома. Когда погашу долг перед кооперативом, квартиру переоформят на меня, и госпошлину придётся заплатить ещё раз, но лишь 2000 ₽ — для личного лица.
Какие трудности могут появиться и как их можно решить
На данный момент мне осталось купить у кооператива чуток больше 10 квадратных метров либо выплатить 774 260 ₽ по ценам на январь 2020 года. За четыре года финансовое положение нашей семьи стало лучше: дочка работает за границей, мы с супругом стали зарабатывать в 2 раза больше. Потому резкого скачка цен на недвижимость мы не боимся. Даже если малый платёж возрастёт в 2 раза, он не будет для нас обременительным. На данный момент квартира пустует, но по мере необходимости мы можем её сдать. Средствами за аренду можно закрывать каждомесячные платежи.
Еще большая опасность — банкротство кооператива. Квартира остаётся в принадлежности ЖНК, при банкротстве она будет продана для погашения долгов. По закону пайщики — кредиторы пятой очереди, потому я чуть ли получу стопроцентно средства, выплаченные в паевой фонд.
Пока кооператив не вызывает опасений. Он удачно развивается и завлекает новейших пайщиков. Если покажутся настораживающие факты, я оформлю потребительский кредит, погашу долг перед кооперативом и переоформлю квартиру на себя.
Каких видов бывают ЖНК
Жилищные накопительные кооперативы различаются по срокам и периодичности внесения паевых взносов, их размеру и сумме, которую нужно накопить, чтоб появилось право на приобретение либо стройку кооперативом квартиры для собственного члена, к примеру 30% от общей цены.
Можно ли купить квартиру досрочно у ЖНК
Если квартира уже передана в использование члену кооператива, то её можно купить досрочно. Всё это прописано в статьях 28 и 30 Закона о жилищных накопительных кооперативах.
Что будет, если пайщик задержит очередной взнос
Изменяется очерёдность получения квартиры для такового члена (часть 5 статьи 28 Закона о ЖНК). При периодическом нарушении графика платежей (наиболее трёх раз в течение года) либо опосля одной просрочки наиболее чем на три месяца пайщика могут исключить из кооператива (статьи 8 и 9 Закона о ЖНК). Если должнику уже передали в использование квартиру, то он должен будет высвободить её в течение 2-ух месяцев.
Исключенному из кооператива члену должны возвратить стоимость его пая. А вот вступительный и членские взносы — нет.
Можно ли применять маткапитал для покупки квартиры через ЖНК
Да, можно, при всем этом маткапитал можно применять и как вступительный, и как паевой взнос.
Для этого необходимо предоставить в Пенсионный фонд:
- выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую членство в ЖНК;
- справку о внесённой сумме паевого взноса и о оставшейся неуплаченной сумме, нужной для приобретения права принадлежности;
- копию устава кооператива;
- нотариально заверенное письменное обязательство члена кооператива в течение 6 месяцев опосля внесения крайнего платежа выделить долю ребёнку.
Какие есть опасности при покупке квартиры через ЖНК
Кооператив вправе вкладываться в стройку, так что пайщики могут столкнуться с банкротством застройщика либо долгостроем.
Договоры с ЖНК не регистрируются государством, а означает, может быть мошенничество, когда одну и ту же квартиру дают нескольким лицам.
Пока квартира будет выкупаться, её стоимость может расти. И законодательство не устанавливает рамки индексации. Чтоб избежать резкого роста цены жилища, стоит прописать в договоре разумные пределы для конфигурации этого показателя.
Один из самых принципиальных моментов — собственником жилища можно стать лишь опосля того, как будет стопроцентно выплачен пай. Ранее момента у кооператива есть лишь валютные обязательства. При банкротстве кооператива пайщик рискует остаться без жилого помещения.
В этом случае члену кооператива основное — не пропустить сроки на подачу заявления о включении собственных требований (взыскание уплаченной суммы паевого взноса) в реестр требований кредитора. На это у пайщика есть всего три месяца (месяц на стадии наблюдения и два месяца на стадии конкурсного производства).
Одного федерального реестра сведений о банкротстве
Как избрать ЖНК
Сначала необходимо проверить, есть ли избранный кооператив в официальном реестре ЖНК на веб-сайте Центробанка, и изучить отзывы в вебе.
Опосля выбора ЖНК нужно кропотливо проверить его документы:
1. Получить на веб-сайте Федеральной налоговой службы выписку из Одного муниципального реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Для этого необходимо выяснить ОГРН либо ИНН на веб-сайте кооператива.
В выписке ЕГРЮЛ будет не только лишь официальное заглавие, юридический адресок, имя гендиректора, да и информация о пайщиках и датах их вступления в ЖНК. Из выписки можно осознать, как нередко присоединяются новейшие пайщики.
2. Снова же, можно обратиться к официальному реестру ЖНК. Тут есть графа «Примечания», в какой отмечается, что кооператив в стадии банкротства либо ликвидации.
3. Нужно изучить документы жилищного накопительного кооператива на его веб-сайте и сопоставить данные с информацией из официальных источников, совпадает ли юридический адресок, количество пайщиков.
Не считая того, в уставе, положениях о форме роли и паевом фонде прописаны все условия, права и обязанности. И их необходимо пристально прочесть.
Опосля вступления в кооператив лучше получить заверенные копии решения о приёме и протокола собрания.
Создатель:
Татьяна Смирнова